NIC 40 - Propiedades de Inversión

 

IAS 40 - Investment Property

  

  

Acerca de esta NIC

  

Esta NIC incorpora un rubro en el estado de situación financiera, llamado Propiedad de inversión (PDI), para terrenos o Construcciones que se destinan a obtener ingresos por alquileres y/o apreciación de capital, pero no para ser usados o vendidos como parte de las actividades ordinarias de la entidad.

Los terrenos y/o edificios que sí se usan en las actividades ordinarias de la entidad, siguen presentándose en el rubro Propiedad, Planta y Equipo, y esta NIC las llama Propiedad ocupada por el dueño (POD).

 

Una propiedad puede ser PDI o POD, pero no puede ser ambos a la vez, y no se trata de alternativas a escoger, sino que depende del uso que se de a una propiedad. Ver los criterios para distinción en los párrafos 6 a 15.

 

Las PDIs (terreno o edificio) pueden ser poseídas por la entidad, o provenientes de un arrendamiento (financiero u operativo), bajo las condiciones definidas en esta NIC.

 

Una vez definida que una propiedad es PDI, la entidad tiene 2 alternativas para valorizarlas: al Costo o a su Valor razonable. Sin embargo el Valor razonable es una constante en esta NIC, porque aún si una entidad adopta el Modelo del Costo para sus PDIs (en lugar del Valor razonable), todavía debe revelar el Valor razonable de esas PDIs en notas.

 

El registro contable de una PDI inicia igual que cualquier compra de propiedad, planta y equipo, y se describe en el apartado Medición en la fecha del Reconocimiento. Posteriormente, se medirá al Costo o Valor razonable, lo cual se explica en el apartado Medición después del reconocimiento.

 

En el caso del Modelo del Valor razonable, los ajustes por las variaciones de dicho valor se reconocen en Resultados.

 

Este Resumen está en el mismo orden de la norma, haciendo referencia al párrafo respectivo, por ejemplo el párrafo 20, es p20. Para una mejor comprensión y navegación hemos agregado Títulos en cursiva cuando lo consideramos necesario. Los títulos en bold son los originales de la norma.

 

 

INICIO

 

OBJETIVO DE LA NIC 40
Definir el tratamiento contable de las Propiedades de Inversión (PDI) y las revelaciones aplicables.

ALCANCE DE LA NIC 40

Aplicable al Reconocimiento, Medición y Revelaciones de las Propiedades de Inversión (PDI), p2

Aplicable para:

·           Estados financieros del arrendatario de la PDI, en arrendamiento financiero,p3

·           Estados financieros del arrendatario de la PDI, en arrendamiento operativo (con el Modelo del Valor razonable),p6

·           Estados financieros del arrendador de la PDI, en arrendamiento operativo,p3,

 

No aplicable a activos biológicos (NIC 41 y NIC 16), ni activos de naturaleza minera, p4.

 

*  *  *  *

DEFINICIONES

Valor Contable (carrying amount) – Es el importe al cual se reconoce un activo en el Estado de situación financiera.

 

Costo - Es (1) el importe de efectivo o equivalentes de efectivo pagados o (2) el valor razonable de la contraprestación entregada, para adquirir un activo, en el momento de su adquisición o construcción o, en su caso, (3) el importe atribuido a ese activo cuando se reconoce inicialmente, de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo, NIIF 2, p5

 

Valor razonable - Es el precio que se recibiría por vender un activo o se pagaría para transferir un pasivo, en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medición (ver NIIF 13 Medición del valor razonable), p5

 

Propiedad de Inversión (PDI) - Es un Terreno o Construcción mantenido (por el Dueño o por el Arrendatario-vía-arrendamiento-financiero) para obtener ingresos por alquileres y/o apreciación de capital, pero no para ser usado o vendido en las actividades ordinarias de la entidad, p5

 

Propiedad Ocupada por el Dueño (POD) - Es la propiedad mantenida (por el Dueño o por un Arrendatario-vía-arrendamiento-financiero) para ser usada en las actividades de la entidad o para propósitos administrativos, p5

 

 

*  *  *  *

CLASIFICACIóN DE UNA PROPIEDAD COMO PDI O POD

PDI en arrendamiento operativo

Una propiedad mantenida por un arrendatario en arrendamiento operativo, puede ser clasificada y contabilizada como PDI, solamente si el arrendatario usa el Modelo del Valor razonable, p6

 

En este sentido, NIC 40 se superpone sobre NIC 17, al permitir que una propiedad en arrendamiento operativo se refleje como activo, pIN 18

 

Sin embargo, esto no significa que todos los arrendamientos operativos elegibles deben clasificarse como propiedades de inversión, pIN15

 

La clasificación como PDI de una propiedad en arrendamiento operativo,

repercute al resto de PDIs

Una vez que la entidad selecciona la alternativa de clasificación para una de sus propiedades mantenidas bajo arrendamiento operativo, TODAS las propiedades clasificadas como PDI se contabilizarán utilizando el Modelo de Valor razonable.

Además resultan de aplicación las revelaciones requeridas por los párrafos 74 a 78, p6

 

Flujos que genera una PDI y una PDO

Una forma de distinguir PDI de PDO, es observando sus flujos de efectivo. Las PDI generan flujos de efectivo independientes de los otros activos de la entidad, p7

 

Ejemplos de PDI:  p8

[a]    Terrenos con la intención de tenerlos a largo plazo.

[b]    Terrenos para los que no se ha determinado su uso.

[c]    Una construcción que la entidad posee (o se mantiene vía arrendamiento financiero) que se da en arrendamiento operativo a terceros.

[d]    Construcción desocupada pero que se mantiene para darse en arrendamiento operativo.

[e]    Una propiedad en construcción, para ser usada como PDI.

 

Partidas que no son PDIs

Las siguientes partidas son ejemplos de partidas que no son PDIs, y en consecuencia están fuera del alcance de NIC 40:  p9

[a]    Propiedad destinada para la venta, en el curso ordinario del negocio, ver NIC 2

[b]    Propiedad en construcción o desarrollo por cuenta de terceros, ver NIC 11

[c]    POD (propiedad ocupada por el dueño), ver NIC 16. POD puede incluir propiedad mantenida para usarla en el futuro como POD, propiedad mantenida para futuro desarrollo y uso posterior como POD, propiedad ocupada por los trabajadores y POD esperando a ser dispuesta.

[d]    Eliminado

[e]    Una propiedad arrendada a terceros bajo arrendamiento financiero.

 

POD y PDI en un mismo inmueble

En algunos casos la POD y la PDI pueden estar en la misma propiedad: p10

·         Si las porciones en cuestión podrían venderse por separado, entonces se registra esas porciones por separado como POD o PDI.

·         Si las porciones en cuestión no podrían venderse por separado, la propiedad es PDI (solo si una porción no significativa es POD)

 

En los párrafos 11 a 14 (que no resumimos aquí), hay más orientación sobre otros casos particulares.

El párrafo 75(c) requiere revelar los casos de difícil identificación.

 

POD, PDI o un Negocio

NIC 40 también prevé el caso en que no sea claro si la entidad ha comprado un activo o un grupo de activos, o un negocio. En ese caso, la orientación es NIIF 3, p14A

 

PDI en EF individuales y POD en EF Consolidados

Un terreno o edificio puede ser PDI en estados financieros individuales, pero POD en los estados financieros consolidados. Este caso se da si la Matriz es inquilina de la subsidiaria, y desde el punto de vista del grupo consolidado, el inmueble es una POD, pero en los estados financieros de la subsidiaria es una PDI (porque ésta no lo ocupa), p15.

 

*  *  *  *

RECONOCIMIENTO

Una PDI debe contabilizarse como activo si:  p16

[a]    Es probable que los Beneficios Económicos Futuros fluirán a la entidad, Y

[b]    El costo de la PDI puede medirse confiablemente.

 

Características

·         Los costos pueden incluir los costos incurridos posteriormente por adiciones, por reemplazos, o por mantenimiento, p17

·         El costo del mantenimiento rutinario se reconoce en Resultados, y no es parte del valor Contable de una PDI, p18

·         Algunas partes de una PDI pueden ser adiciones por reemplazos. Las partes reemplazadas deben desreconocerse p19

Ver más en párrafo 68,

 

*  *  *  *

MEDICIóN EN LA FECHA DEL RECONOCIMIENTO

·         Una PDI debe medirse inicialmente al costo, p20

·         En la medición inicial debe incluirse los costos respectivos de transacción, p20

 

El Costo comprende el precio de compra, y cualquier desembolso directamente atribuible, por ejemplo, honorarios por servicios legales, impuestos por transferencia de propiedad, entre otros, p21

 

El costo de una PDI no incluye: p23

[a]    Puesta en marcha (salvo aquellos para poner la propiedad en la condición necesaria para que pueda operar de la manera prevista por la gerencia).

[b]    Pérdidas incurridas antes que la propiedad llegue a su nivel esperado de ocupación.

[c]    Cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos, mientras se desarrolla o construye la propiedad.

 

Efecto del valor del dinero en el tiempo

Si el pago de la propiedad se da en un plazo prolongado, debe separarse el gasto por interés, p24

 

Uso de NIC 17

Para una propiedad en arrendamiento financiero contabilizada por el arrendatario como PDI, debe seguirse NIC 17 (párrafo 20) para el reconocimiento inicial, es decir el activo debe ser reconocido al menor entre (1) el Valor razonable de la propiedad y (2) el valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento, p25

 

Compra de PDI entregando un activo no monetario

Cuando una PDI se adquiere mediante la entrega de un activo no monetario, el Costo de la PDI se mide al Valor razonable de la propiedad recibida, excepto cuando: p27

[a]    El intercambio carece de sustancia comercial, O

[b]    No puede medirse confiablemente el Valor razonable del PDI recibido y del Activo no monetario entregado.

En ese escenario, la PDI se valoriza al valor Contable del activo entregado, p27

 

Los criterios para determinar si un intercambio tiene sustancia comercial, están en los párrafos 28 y 29 (que no resumimos aquí)

 

*  *  *  *

MEDICIóN DESPUES DEL RECONOCIMIENTO

Política contable

La Medición posterior al reconocimiento depende del modelo que la entidad elija como política contable [*]: p30

·         Modelo del Valor Razonable, ver párrafos 33 a 55, o

·         Modelo del Costo, ver párrafo 56

La política contable elegida debe aplicarse a todas las PDIs de la entidad, p30

 

[*] Excepciones

·         Cuando una propiedad mantenida por el arrendatario en arrendamiento operativo, se clasifique como PDI (ver párrafo 6), la única alternativa es registrarla al Valor razonable, p34

·         La entidad puede medir sus PDIs que respaldan deudas al Valor razonable o Costo, y el resto de PDIs usando otro modelo, p32A.

 

Cambio de Modelo

Una entidad que ha elegido el Modelo del Valor razonable difícilmente podría pasar al Modelo del Costo. La NIC 40, hace mención que para hacer esto, debe satisfacer el requerimiento de la NIC 8, que señala que el cambio proporcionará información confiable y más relevante, y NIC 40 considera que es altamente improbable que un cambio del Modelo del Costo al Modelo del Valor razonable, resultará en una presentación más relevante, p31

 

Modelo del Valor razonable

Una entidad que elija el Modelo de VR debe aplicarlo a todas su PDI, excepto cuando el VR no pueda medirse confiablemente, p33

[La NIC tiene un apartado especial llamado “Incapacidad para medir confiablemente el Valor razonable”, ver líneas abajo párrafos 53 a 55]

 

Cuando una propiedad mantenida por un arrendatario vía arrendamiento operativo, se clasifique como PDI (según el párrafo 6), no existe otra alternativa que aplicar el Modelo de VR, p34

 

Los cambios en el VR de una PDI, se registran en Resultados, p35

 

La medición a VR se efectúa usando NIIF 13, y de acuerdo con los principios de esa NIIF, la entidad debe asegurarse que el VR refleje, entre otros, el ingreso por alquileres por arrendamientos actuales y otros supuestos que los participantes del mercado usarían al ponerle precio a la PDI según condiciones corrientes del mercado, p40.

 

Hay explicaciones para escenarios elaborados en párrafos 41 a 52, que no resumimos aquí.

 

Incapacidad para medir confiablemente el Valor razonable

Existen casos que la NIC 40 llama “excepcionales”, en que el Valor razonable de una PDI no puede medirse confiablemente de manera periódica, p53

 

Para NIC 40 esto surge exclusivamente, cuando:  p53

·         El mercado para propiedades comparables está inactivo (por ejemplo, pocas transacciones recientes, los precios publicados no son recientes, o los precios de las transacciones observables, indican que el vendedor estaba forzado a vender), Y

·         No hay disponibles mediciones confiables alternativas (por ejemplo, descuento de flujos proyectados)

 

Acciones cuando el VR no se puede medir confiablemente

Si la entidad determina que el Valor razonable de su PDI no es medible confiablemente de manera periódica, la entidad debe medir esa PDI usando el Modelo del Costo de NIC 16: p53.

·         Debe asumirse que el valor residual es cero

·         La entidad aplicará NIC 16 hasta la disposición de la PDI.

 

A pesar que la entidad se ve forzada a usar el Modelo del costo para una PDI para esos casos, debe continuar usando el Modelo del Valor razonable para el resto de sus PDI, p54

 

Caso de una PDI en construcción

Para una PDI en construcción, una entidad puede determinar que el Valor razonable será medido confiablemente cuando se complete esa construcción. En ese caso, la PDI se registrará al Costo, hasta cuando el Valor razonable puede medirse confiablemente (o se complete la construcción), p53, 53A y 53B

 

Si hay problemas en seguir midiendo al valor razonable

Si una entidad ha medido previamente una PDI al Valor razonable, debe continuar midiendo al Valor razonable hasta su disposición (o hasta que la PDI se convierta en POD, o se destine para la venta en el curso ordinario de sus actividades). Esta exigencia aplica aun si las transacciones comparables del mercado resultan menos frecuentes o los precios del mercado se vuelven menos disponibles, p55

 

*  *  *  *

MEDICIóN DESPUES DEL RECONOCIMIENTO (continuación)

Modelo del Costo

Después de la Medición del reconocimiento inicial, la entidad que elija el Modelo del Costo medirá sus PDIs usando NIC 16, p56.

 

También puede darse el caso que deba usarse NIIF 5, si algún PDI pasa a ser disponible para la venta según NIIF 5.

 

 

*  *  *  *

TRANSFERENCIAS (de/a PDI)

Esto es diferente a cambio de Modelo. Este es el caso por ejemplo de que una PDI pase a ser Inventario, o que una propiedad que era considerada POD pasa a ser PDI.

 

Solo se hará una transferencia cuando haya un cambio en el uso de la propiedad, evidenciado por lo siguiente:  p57

[a]    La propiedad empieza a ser ocupada por el dueño: Transferencia de PDI a POD

[b]    Inicio de actividades con intención de vender la propiedad: Transferencia de PDI a Inventarios.

          Si una entidad decide disponer de la propiedad sin efectuar actividades, sigue siendo PDI, p58

[c]    La propiedad deja de ser ocupada por el dueño: Transferencia de POD a PDI.

[d]    Inicio de arrendamiento operativo a terceros: Transferencia de Inventarios a PDI.

 

Tratamiento de los valores cuando hay transferencias

Cuando una PDI estuvo al Costo: p59

·         La transferencia se hará al Costo

·         Aplica para transferencias de PDI a: POD o Inventarios

 

Cuando una PDI estuvo al Valor razonable: p60

·         El Valor razonable a la fecha de transferencia, será el Costo asumido (deemed cost) que se usará para pasar a Activo fijo o Inventarios

·         Aplica para transferencias de PDI a: POD o Inventarios

 

Cuando una POD pasa a ser PDI con Modelo del Valor razonable: p61

·         En este caso, existirá un diferencial entre el Costo[*] y el Valor razonable, el cual se reconocerá con los conceptos de NIC 16 para revaluaciones.

[*] El Costo debe tener registrados las depreciaciones a esa fecha así como cualquier Impairment, p62

 

Cuando Inventarios pasan a ser PDI con Modelo del Valor razonable: p63 y p64

·         En este caso, existirá un diferencial entre el Costo y el Valor razonable, el cual se reconocerá en Resultados.

 

Cuando la misma entidad construye una PDI, p65

·         Cuando la misma entidad construyó una PDI que se registrará usando el Modelo del Valor razonable, el diferencial entre el Costo y el Valor razonable debe reconocerse en Resultados

 

*  *  *  *

DISPOSICIóN DE PDIs

Una PDI debe ser desreconocida (removida del balance general) en la fecha de su disposición o cuando la PDI es retirada de uso permanentemente, y no se espera beneficios económicos por su disposición, p66

 

Si usando el principio de reconocimiento  del párrafo 16, una entidad activa el costo de un repuesto, tiene también que desreconocer la parte reemplazada, p68

[Este párrafo 68 es similar al párrafo 70 de NIC 16]

 

La compensación de terceros por PDI que ha sido deteriorada, perdida o abandonada, debe ser reconocida en resultados cuando la compensación se convierta en cobrable, p72    

 

Los deterioros o pérdidas, los reclamos respectivos o pagos de compensación de terceros, y cualquier compra o construcción posterior de activos de reemplazo, son eventos económicos separados y se registran separadamente de la siguiente manera: p73

[a]    El deterioro de la PDI, según NIC 36.

[b]    El desreconocimiento de la PDI retirada o dispuesta, según párrafos 66 a 71 de esta NIC

[c]    La compensación de terceros por ítems de PP&E (propiedad, planta y equipo) que se han deteriorado, perdido o abandonado, se registra en Resultados cuando esa compensación se convierte en cobrable, Y

[d]    El costo de ítems de reposición, comprados o construidos, se determina de acuerdo con los párrafos 20 a 29 de esta NIC 40.

 

 

*  *  *  *

REVELACIóN EN NOTAS

Aplicable a los 2 Modelos (Valor razonable y Costo)

La entidad debe revelar: p75

[a]    Si está aplicando el Modelo del VR o el Modelo del Costo

[b]    Si una entidad aplica el Modelo del VR, debe revelar si las propiedades vía arrendamientos operativos se clasifican como PDI, y las circunstancias en que eso ocurre.

[c]    Cuando la distinción de PDI y POD es difícil (ver párrafo 14), revelar los criterios que se usaron en esa distinción.

[d]    Eliminada

[e]    En qué proporción el Valor razonable de las PDI, se basa en la valuación de especialistas independientes de prestigio y calificación profesional, y con experiencia reciente.

[f]     Los importes reconocidos en Resultados, por:

[i]     Ingresos por alquileres de PDI.

[ii]    Gastos operativos directos por PDIs que generaron ingreso por alquileres en el periodo.

[iii]   Gastos operativos directos por PDIs que no generaron ingreso por alquileres en el periodo.

[iv]   Los cambios por Valor razonable reconocidos en Resultados cuando se vendió una PDI

[g]    La existencia de restricciones para la realización de una PDI, o restricciones en la remesa de ingresos o entradas provenientes de la disposición de PDIs.

[h]    Obligaciones contractuales para comprar, construir o desarrollar PDIs o para reparaciones, mantenimiento o mejoras.

  

Revelaciones aplicables al Modelo del Valor Razonable

Una entidad debe revelar el Movimiento de las PDIs del periodo (reconciliation en inglés)[*]:  p76

[a]    Adiciones, mostrando por separado las que provienen de adquisiciones y las que son adiciones posteriores

[b]    Adiciones por Combinación de negocios

[c]    Activos clasificados como Mantenidos para la venta, según NIIF 5

[d]    Ganancia o Pérdida neta por ajustes al Valor Razonable

[e]    Las diferencias por tipo de cambio resultantes por la traslación de estados financieros a una moneda diferente de la entidad.

[f]     Transferencias hacia o de, Inventarios y POD, Y

[g]    Otros movimientos del periodo

 

[*] Las PDI cuyo Valor razonable no puede ser medido confiablemente (y en consecuencia está al costo), deben tener un movimiento por separado, p78

Además se debe revelar lo siguiente por esas PDIs: p78

[a]    Una descripción de esas PDIs

[b]    Explicación del por qué el Valor razonable no puede medirse confiablemente

[c]    De ser posible, el rango de las estimaciones en el cual es probable que se ubique el Valor razonable del PDI

[Ver NIIF 13, párrafo 63 - El Valor razonable será el valor más representativo dentro del rango de resultados]

[d]    Cuando ocurrió una disposición de PDI:

[i]     Revelar que la entidad ha dispuesto de una PDI a la cual no aplicaba el Valor razonable.

[ii]    El valor Contable de esa PDI al momento de la venta, Y

[iii]   La ganancia o pérdida reconocida.

 

Revelaciones aplicables al Modelo del Costo

Una entidad que aplica el Modelo del Costo debe revelar lo siguiente:  p79

[a]    Los métodos de depreciación usados

[b]    Las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas

[c]    El Valor contable bruto y la depreciación acumulada (agregando las pérdidas acumuladas por deterioro) al inicio y final del periodo, Y

[d]    El movimiento del periodo (reconciliation en inglés), mostrando:

[i]     Adiciones, separando las que corresponden a compras, de los desembolsos posteriores reconocidos como activos.

[ii]    Adiciones por Combinación de negocios

[iii]   Activos clasificados como Mantenidos para la venta, según NIIF 5

[iv]   Depreciación del periodo

[v]    Pérdidas por deterioro reconocidas, y las reversiones de pérdidas por deterioro, según NIC 36

[vi]   Las diferencias por tipo de cambio resultantes por la traslación de estados financieros a una moneda diferente de la entidad.

[vii]  Transferencias hacia o de, Inventarios y POD , Y

[ix]   Otros movimientos del periodo

[e]    El Valor razonable de la PDI. En los casos excepcionales en que la entidad no puede medir confiablemente el Valor razonable de una PDI, debe revelar:

[i]     Descripción de las PDIs

[ii]    Explicación del por qué el Valor razonable no puede medirse confiablemente

[iii]   De ser posible, el rango de las estimaciones en el cual es probable que se ubique el Valor razonable de la PDI

 

*  *  *  *

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Las disposiciones transitorias se ubican en el año de emisión de la NIC 40, en 2003, y las pautas que debían seguirse para la aplicación de lo que en ese momento eran requerimientos nuevos y porque se estaba discontinuando la versión del año 2000 de la NIC 40. Por lo que actualmente es difícil que las disposiciones transitorias resulten de aplicación a alguna entidad.

 

*  *  *  *

FECHA EFECTIVA

1 de enero de 2005, p85

 

 

FIN

  

Luis R. Espinoza Flores, Derechos Reservados